Riskli Yapı Tespiti Rehberi

Yapı sahipleri için · For building owners

Binanızın deprem güvenliğini nasıl değerlendirtebileceğinizi, riskli yapı tespitinin adımlarını, sürelerini, itiraz hakkınızı ve destekleri sade bir dille ve akış şemalarıyla anlatır.

Bu sayfa, İstanbul Medipol Üniversitesi’nin e-broşüründeki değerlendirme yaklaşımını; 6306 sayılı Kanun, Uygulama Yönetmeliği ve Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (RYTEİE 2019) ile birleştirir. Tüm şekiller bu sayfa için özgün olarak hazırlanmıştır.

Bir binanın deprem dayanımını neler etkiler?

Binalar, İMO’nun İşyeri Tescil Belgesi (İTB) sahibi bürolarınca projelendirilir; belediye proje onayından sonra ruhsat verilir ve inşa edilir. Ancak taşıyıcı sistemin dayanımı, inşaattan başlayarak bina ömrü boyunca şu etkenlerle değişebilir:

• Çevresel ve zamana bağlı etkiler: donatı korozyonu, betonda dayanım kaybı, zemindeki değişiklikler.
• Uygulama hataları ve tasarım kusurları.
• Sonradan yapılan tadilatlar, kullanım amacının değişmesi ve yüklerin artması.
• Daha önce yaşanmış deprem, sel veya heyelan gibi afetler.

Kaynak: İstanbul Medipol Üniversitesi, Mevcut Binaların Depreme Karşı Dayanımı e-broşürü (2023).

Üç değerlendirme yolu: BDD, BPD ve riskli yapı tespiti

Broşür, bina değerlendirmesini iki temel yönteme (BDD ve BPD) ayırır ve riskli yapı tespitini 6306 sayılı Kanun’a bağlı ayrı bir yol olarak tanımlar. Aralarındaki en önemli fark, yalnızca riskli yapı tespitinin hukuki sonuç doğurmasıdır: tapuya şerh edilir, tahliye ve yıkım sürecini başlatır, kentsel dönüşüm desteklerinin kapısını açar.

	BDD – Bina Durum Ön Değerlendirmesi	BPD – Bina Performans Değerlendirmesi	Riskli yapı tespiti
Amaç	Hızlı ön fikir; çok sayıda binanın taranması	Ayrıntılı deprem performansı; güçlendirme kararı	6306 kapsamında kentsel dönüşüm
Kim yapar?	SİM belgeli inşaat mühendisleri, üniversiteler, ilgili hizmeti veren belediyeler	Broşüre göre Bakanlıkça yetkilendirilmiş deneyimli bürolar veya üniversiteler	Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar
Yöntem	Gözlem ağırlıklı, asgari hesap, puanlama; literatürde geçerli veya uluslararası bir yöntem	Rölöve, zemin etüdü, karot, donatı tespiti, bilgisayar modeli; TBDY 2018 Bölüm 15	RYTEİE 2019 (Uygulama Yönetmeliği Ek-2)
Sonuç	Kısıtlı bilgi; BPD veya güçlendirme gerekip gerekmediği	Ayrıntılı bilgi; güçlendirme projesi (BGP) kararı	Riskli / riskli değil; tapuya şerh
Hukuki sonuç	Yok	Yok	Var (tahliye, yıkım, destekler)

İBB, “Bina Tespiti Projesi” kapsamında hızlı tarama yöntemiyle ücretsiz ön değerlendirme yapmaktadır (binatespiti.ibb.istanbul). Broşüre göre ön değerlendirme için yönetmelikte önerilen bir yöntem bulunmaz; kullanılan yöntemin literatürde geçerli veya uluslararası yönetmeliklerden alınmış olması gerekir.

BPD adımları

1. Binanın projeleri, hesap raporları ve zemin etüt raporları belediyeden veya tapudan edinilir. Proje yoksa uzman bir firmaya taşıyıcı sistemi gösteren rölöve projesi hazırlatılır.
2. Zemin etüt raporu yoksa zemin etüdü yaptırılır.
3. Bina yerinde incelenir; tadilatlar ve imalat hataları nedeniyle projeden farklılıklar belirlenir.
4. Bakanlıkça yetkilendirilmiş bir yapı laboratuvarı, TBDY 2018’e uygun olarak karot numuneleri alır; donatı elektronik cihazla taranır ve beton sıyrılarak kontrol edilir.
5. Bulgularla bina bilgisayarda modellenir, analiz ve tahkikler yapılır.
6. Tüm işlemleri kapsayan rapor başvuru sahibine verilir; güçlendirme projesi (BGP) yapılıp yapılmayacağına karar verilir.

Riskli yapı tespiti: hukuki çerçeve

Düzenleme	Ne düzenler?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun	Riskli yapı tanımı (md. 2), tespit, tapuya bildirim, itiraz ve teknik heyet (md. 3), tahliye ve yıkım (md. 5), malik kararları (md. 6)
7471 sayılı Kanun (RG 09.11.2023, 32364)	Karar çoğunluğunu üçte ikiden salt çoğunluğa indirdi; bildirim usulünü (tutanak, e-Devlet, muhtarlık ilanı) ve yıkım süresini yeniden düzenledi; yetkileri Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verdi
Kanunun Uygulama Yönetmeliği	Başvuru, elektronik sistem, tek rapor kuralı, inceleme, itiraz (md. 7) ve teknik heyetler (md. 9)
RYTEİE 2019 (Yönetmelik Ek-2)	Sahada toplanacak veri, hesap yöntemi ve riskli yapı karar ölçütleri

Riskli yapı (md. 2/d): riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle tespit edilen yapı.

Kaynaklar: 6306 sayılı Kanun güncel metni (Lexpera); 7471 sayılı Kanun (Alomaliye); 7471 özeti (Boğaziçi YMM).

Adım adım süreç ve süreler

Adım	Kural	Dayanak
Başvuru	Malikler veya kanuni temsilcileri, masrafı karşılayarak lisanslı kurum/kuruluşa başvurur; başvuru elektronik sistem üzerinden yürür. Lisanslı kuruluş, yapı için daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini sistemden kontrol eder.	Yön. md. 7/2-a
Tek rapor kuralı	Bir yapı için kural olarak tek rapor düzenlenir; itiraz veya yargı kararı, gerçeğe aykırı rapor ya da riski değiştiren somut bir olay gibi istisnalar vardır. Malik talebiyle açılan kayıt iki ay içinde tespit yapılmazsa silinir.	Yön. md. 7/3
Re’sen tespit	Başkanlık veya İdare maliklere süre verir; yapılmazsa tespiti kendisi yaptırır. Masraf maliklerden hisseleri oranında, tebligattan itibaren bir ay içinde istenir; ödenmezse 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir.	Yön. md. 7/2-b
Girişin engellenmesi	Mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk desteğinde tespit yapılabilir.	Yön. md. 7/2-c
İnceleme	Rapor Müdürlüğe veya yetkili İdareye elektronik olarak gönderilir; eksiklikler bildirimden itibaren 30 gün içinde giderilir.	Yön. md. 7/4, 7/9
Tapuya bildirim	Tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere bildirilir.	Kanun md. 3/2
Tebliğ	Tutanak yapıya asılır, e-Devlet ile bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır. Ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün ilan edilir.	Kanun md. 3/2
İtiraz	Malikler veya kanuni temsilcileri (malik ölmüşse mirasçılar) 15 gün içinde dilekçeyle itiraz eder. Kiracılar itiraz edemez; süresi geçmiş itirazlar işleme alınmaz.	Kanun md. 3/1; Yön. md. 7/5
Teknik heyet	Üniversitelerden dört öğretim üyesi ve Bakanlık/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşur; raporu itiraz sebebiyle bağlı kalmadan bütünüyle inceler.	Kanun md. 3/1; Yön. md. 9
Dava	İşlemin tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir.	Kanun md. 6 (ikincil kaynak)
Yıkım	Maliklere yıktırma için 90 günü geçmemek üzere süre verilir; yıktırılmazsa idari makamlarca yıktırılır, masraf maliklerden tahsil edilir. Elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetler durdurulabilir.	Kanun md. 5 (7471 sonrası)
Yeniden yapım kararı	Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayanların payları, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir; satılamazsa Başkanlık, İdare veya TOKİ rayiç bedelle alabilir.	Kanun md. 6/1 (7471 sonrası)

Kaynaklar: Kanun md. 3 (Lexpera); Yönetmelik md. 7 özeti (2M Hukuk); itiraz, teknik heyet ve dava (Hukukçular Evi); tespit süreci (Gayrimenkul Mevzuatı); 7471 özeti.

RYTEİE 2019: sahada ve hesapta neler yapılır?

Esaslar betonarme, yığma ve karma taşıyıcı sistemli binaları kapsar. Bina önce sınıflandırılır; her sınıf için veri toplama ve hesap kuralları farklıdır.

Bina sınıfı	Tanım (Bakanlık eğitim sunumu)	Hesap yöntemi
Az katlı betonarme	H ≤ 30 m veya bodrum dahil en fazla 10 kat	Doğrusal elastik mod birleştirme
Orta katlı betonarme	30–50 m veya 10–17 kat	Plastik mafsal oluşan elemanların rijitliği azaltılarak tekrarlanan analiz
Yüksek katlı betonarme	H > 50 m veya 17 kattan fazla	Zaman tanım alanında doğrusal olmayan analiz (11 kayıt takımı, eksenler değiştirilerek 22 analiz)
Yığma	Tüm yükseklikler	Doğrusal elastik mod birleştirme; duvar gerilme ve düzlem dışı kontrolleri

Ahşap, kerpiç ve taşıyıcı olmayan malzemeli yapılar, lisanslı kuruluşun teknik gerekçeli raporuyla riskli kabul edilebilir. Deprem düzeyi; konut, işyeri ve otel gibi binalarda DD-2 (475 yıl), deprem sonrası kullanılması gereken binalarda DD-1’dir (2475 yıl).

Önemli ayrıntılar

• İnceleme katı: cepheleri yükseklik boyunca tamamen açık olan en alt kattır. Rölöve bu katta, tüm bodrum katlarda ve düşey eleman süreksizliği olan katlarda alınır.
• Donatı tespiti: sıyırma ile etriye aralığı, paspayı, donatı çapı ve perdede başlık bölgesi olup olmadığı belirlenir. Test edilen elemanların ortalamaları aynı türdeki test edilmeyen elemanlara uygulanır.
• Kirişler: az katlı binalarda kiriş donatısı, düşey yük birleşimine (1,4G + 1,6Q) göre hesapla varsayılır.
• Karot: sonuçlar Ek-B’deki düzeltme katsayılarıyla düzeltilir; yükleme hızı TS EN 12390-3’e uygun olmalıdır. Mevcut beton dayanımı, düzeltilmiş dayanımların ortalamasının %85’i olarak alınır (yeni yapılardaki uygunluk değerlendirmesiyle karıştırmayın; bkz. Beton kalitesi, numune alma ve kür).
• Model: üç boyutlu; döşemeler rijit diyafram, kolon ve perdeler temelde ankastre; dolgu duvar etkisi hesaba katılmaz. Az katlı binalarda etkin eğilme rijitliği kiriş ve perdelerde 0,3·E_cI_g, kolonlarda 0,5·E_cI_g alınır. Bu değerler TBDY 2018 Tablo 4.2’den farklıdır; iki yönetmeliğin çarpanlarını karıştırmayın.
• Eleman sınıfı: kolonlar beklenen göçme türüne göre A (eğilme), B (kesme-eğilme) veya C (kesme) olarak sınıflandırılır; sınıf, kesme talebinin kesme kapasitesine oranına (V_e/V_r), eksenel yüke ve etriye detaylarına (aralık, 135° kanca) bağlıdır. Her sınıfın etki/kapasite oranı ve göreli kat ötelemesi sınırları RYTEİE Tablo 4.4–4.5’tedir.
• Karar: RYTEİE Tablo 4.6’ya göre kattaki ortalama kolon eksenel yük oranı N/N₀ ≤ %10 ise sınırı aşan kolonların taşıdığı kesme kuvveti kat kesme kuvvetinin %35’ini aşamaz; N/N₀ ≥ %65 ise hiçbir kolon sınırı aşamaz; ara değerlerde doğrusal enterpolasyon yapılır. Herhangi bir katta koşul sağlanmazsa bina riskli kabul edilir.

Kaynaklar: RYTEİE 2019 metni (ÇŞB); Bakanlık sunumu – az katlı betonarme binalar; Bakanlık sunumu – saha çalışmaları. Sınır değer tablolarının (4.4–4.6) tam sayıları için resmî metne bakın; yukarıdaki %10/%35 ve %65/%0 uç değerleri iki kaynakta da aynıdır.

Malikler ve kiracılar için destekler

Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri, kira yardımı ve yapım yardımı sağlanabilir (Kanun md. 5). Tutarlar Bakanlıkça belirlenir ve değişir; aşağıdaki değerler belirtilen tarihlerdeki ikincil kaynaklara dayanır, başvurudan önce il müdürlüğünden teyit edin.

Destek	Kapsam ve tutar	Kaynak tarihi
Kira yardımı (İstanbul)	Malik: aylık 8.000 TL, 18 ay (riskli alan dışındaki riskli yapı). Kiracı: tek seferde 16.000 TL. Sınırlı ayni hak sahibi: tek seferde 40.000 TL. 2025’ten beri uygulanıyor; 2026 için yeni resmî tutar açıklanmamış.	27.09.2026
Kira yardımı (diğer iller)	Ankara, Antalya, Bursa, İzmir: malik aylık 6.500 TL; diğer büyükşehirler 5.500 TL; diğer iller 4.500 TL (2025 tablosu).	27.09.2026
“Yarısı Bizden” (İstanbul)	Konut başına 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi + 125.000 TL taşınma desteği; işyeri başına 437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi + 125.000 TL. Son tarih 31.12.2027’ye uzatıldı (Eylül 2026 açıklaması).	09.10.2026

Kaynaklar: Kira yardımı 2026 derlemesi (Yapiyo); Yarısı Bizden uzatma haberi (Milli Gazete); Yarısı Bizden tutarları (Haber Ege).

Dikkat edilecek hususlar ve yanlış bilinenler

• Mühendislik çalışmaları alanında uzman inşaat mühendisliği bürolarının veya üniversitelerin koordinasyonunda yapılmalıdır.
• Tek başına karot almak veya mikrotremör ölçümü binanın deprem dayanımı hakkında fikir vermez. BDD ve BPD dışındaki yöntemlerle “dayanıklılık testi” öneren kişi ve kuruluşlardan sakının.
• Karot alma ve sıyırma tahribatlıdır; oluşan boşluklar betondan yüksek dayanımlı özel tamir harçlarıyla onarılır ve eleman eski dayanımını kazanır. Bu yöntemler TBDY 2018’in öngördüğü malzeme tespit yöntemleridir.
• Numune alma ve donatı tespiti Bakanlıkça yetkilendirilmiş yapı laboratuvarlarınca yapılır; ekip başında bu hususlara dikkat edecek bir tekniker veya mühendis bulunmalıdır.
• Sıvılaşma riski zemin etüdüyle değerlendirilmiş olmalıdır. Zemin sınıfı ZF ise sahaya özel zemin davranış analizi yapıldığından emin olun.
• Fiyat alırken güçlendirme projesinin (BGP) fiyata dahil olup olmadığını baştan netleştirin.

Yanlış bilinen	Doğrusu
“Bu binanın zemini sağlam.”	Zeminin özellikleri ancak laboratuvar ve arazi deneyleriyle ortaya konur. Kaya zemin de tek başına güvenlik ölçütü değildir; zemine uygun tasarlanmamış bir bina kaya zeminde de olumsuz etkilenebilir. Belirleyici olan yapı–zemin etkileşimidir.
“Zemin kattaki dükkân kolon kesti.”	Genellikle kaldırılan, taşıyıcı olmayan bölme duvarlardır (yığma binalar hariç). Ancak taşıyıcı olmasa bile duvarın kaldırılması zayıf veya yumuşak kat düzensizliğine yol açabilir (bkz. Düzensizlikler, ek dışmerkezlik ve modal analiz); hesabın kontrol edilmesi gerekir.
“Binanın temeli raylı temel.”	“Raylı temel” diye bir sistem yoktur. Deprem izolatörleri ve sönümleyiciler vardır ama maliyetleri yüksek olduğundan sıradan binalarda nadiren kullanılır.
“Betonu kırdık, köpük çıktı.”	Asmolen dişli döşemelerde ve yalıtımda köpük dolgu kullanımı normaldir. Şüphede uzmana danışın.
“Daha önce depremde yıkılmadı.”	Bina önceki depremde enerji tüketme kapasitesinin önemli bir kısmını kullanmış olabilir; deprem geçirmiş olmak genellikle olumsuz bir durumdur.
“Çatlak var, bina sağlam değil.”	Sıva çatlağı gibi önemsiz çatlaklar da taşıyıcı elemanlarda önemli çatlaklar da olabilir; ayrımı bir inşaat mühendisi yapmalıdır.

Kaynak: İstanbul Medipol Üniversitesi, Mevcut Binaların Depreme Karşı Dayanımı e-broşürü (2023).

Riskli yapı tespitinde sık yapılan hatalar

En sık yapılan hatalar

• Taşıyıcı sistemin, kolon–kiriş durumunun, malzeme kalitesinin ve zemin etkilerinin eksik incelenmesi.
• “Riskli” sonucunun somut gerekçe gösterilmeden verilmesi.
• Yapı sahiplerinin yasal itiraz süresini kaçırması.

Değerlendirme yalnızca görsel incelemeye değil, mühendislik verisine, yapısal analize ve kanun ile uygulama yönetmeliğindeki ölçütlere dayanmalıdır. Kaynak: Hukuki Haber, Av. Yusuf Şamil Türen (2026); ayrıca ÇŞB – 6306 sayılı Kanun uygulamaları.

Sık sorulanlar

Binamın riskli olup olmadığını e-Devlet’ten öğrenebilir miyim?

e-Devlet’teki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı “Riskli Yapı Tespiti” hizmeti ve Tapu Bilgileri Sorgulama, yalnızca daha önce verilmiş bir riskli yapı kararı olup olmadığını gösterir. Bir sağlamlık testi değildir: kayıt bulunmaması binanın güvenli olduğu anlamına gelmez.

Resmî hizmet + ikincil kaynak Kaynak: turkiye.gov.tr – Riskli Yapı Tespiti; Milli Gazete, 08.10.2026

Tek bir malik başvurabilir mi? Diğer maliklerin onayı gerekir mi?

Kanun ve yönetmelik başvuruyu “malikler veya kanuni temsilcileri” için tanımlar; uygulamada tek bir malikin başvurusu süreci başlatmak için yeterlidir ve masrafı başvuran karşılar. Tespit sonucu ise tüm malikleri bağlar ve her malik tebliğden sonra 15 gün içinde itiraz edebilir.

İkincil kaynak Kaynak: Milli Gazete, 08.10.2026; Yönetmelik md. 7 özeti

Karot sonucu düşük çıktı; bina riskli mi?

Tek başına hayır. Riskli yapı kararı, mevcut beton dayanımı, donatı detayları ve hesapla bulunan eleman etkilerinin RYTEİE sınırlarıyla karşılaştırılmasıyla, kat bazında verilir (bkz. RYTEİE 2019: sahada ve hesapta neler yapılır?). Düşük beton dayanımı kararı olumsuz etkiler ama donatı detayı iyi, eksenel yükü düşük bir binada sonuç farklı olabilir.

RYTEİE 2019

Kiracıyım; tespite itiraz edebilir miyim?

Hayır. İtiraz hakkı malikler, kanuni temsilcileri ve malik ölmüşse mirasçılarıyla sınırlıdır. Kiracılar, tahliye anlaşması kapsamında kira yardımından yararlanabilir (bkz. Malikler ve kiracılar için destekler).

İkincil kaynak Kaynak: Hukukçular Evi; 7471 özeti